Kira Geliri Vergisi 2026: Beyan, İstisna ve Gider Yöntemleri

24 Eylül 2026· 7 dk okuma

Kira geliri vergisi, konut veya işyeri kiraya veren herkesin her yıl gözden geçirmesi gereken bir yükümlülüktür. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) kira gelirini “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlar ve bu gelirin hangi tutardan sonra beyan edileceğini, hangi giderlerin düşülebileceğini ayrıntılı biçimde düzenler. Bu rehberde 2025 gelirlerinin 2026’da beyanı ve 2026 gelirleri için geçerli tutarlar üzerinden; konut istisnasını, işyeri kira gelirindeki beyan sınırlarını, götürü ve gerçek gider yöntemlerini, beyan ve ödeme takvimini sade bir dille anlatıyoruz.

Yazıdaki tutarlar, Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) yayımladığı Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi ile 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu metninden alınmıştır.

Kira geliri vergisi kimleri kapsar?

GVK’ya göre bina, arazi, daire, işyeri gibi taşınmazların ve bazı hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir, gayrimenkul sermaye iradıdır. Kiraya verenin mal sahibi, zilyet, irtifak veya intifa hakkı sahibi ya da kiracı (alt kiraya veren) olması sonucu değiştirmez.

Kira gelirinin vergilendirilmesinde üç ana soru vardır:

1. Kiraya verilen yer konut mu, işyeri mi?
2. Kiracı kira ödemesinden stopaj (vergi kesintisi) yapıyor mu?
3. Kiraya verenin başka beyana tabi geliri (ticari kazanç, ücret vb.) var mı?

Bu soruların cevabı; beyanname verilip verilmeyeceğini, istisna uygulanıp uygulanmayacağını ve hangi giderlerin düşülebileceğini belirler.

Konut kira gelirinde istisna (GVK md. 21)

Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belirli bir kısmı gelir vergisinden istisnadır. GİB rehberine göre istisna tutarı:

İstisnanın uygulanmasında dikkat edilecek başlıca kurallar şunlardır:

• İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır; işyeri kira gelirine uygulanmaz.
• Birden fazla konuttan kira alınıyorsa istisna, toplam kira gelirine bir kez uygulanır.
• Bir konutun birden fazla ortağı varsa istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır. Paylaşılmamış mirasta da her mirasçı ayrı ayrı yararlanır.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamaz.
• İstisna tutarını aşan konut kira geliri elde edenlerden; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı, GVK md. 103’teki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar istisnadan yararlanamaz. Bu tutar 2025 yılı için 1.200.000 TL’dir; 2026 yılı tarifesinde ise 1.500.000 TL olarak yer almaktadır.

Önemli uyarı: İstisna tutarını aşan konut kira geliri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisna hakkı kaybedilir. İdare herhangi bir tespit yapmadan önce süresinden sonra beyanname verenler ise istisnadan yararlanabilir.

Konut kira geliri istisna tutarının altında kalanlar beyanname vermez. İsteyen mükellefler, beyanname vermeme gerekçelerini Hazır Beyan Sistemi’ndeki “İstisna Dilekçesi” menüsünden vergi dairesine bildirebilir.

İşyeri kira geliri ve beyan sınırları

İşyeri kiralarında çoğu zaman kiracı (şirketler, bilanço veya işletme esasına göre defter tutan mükellefler, kamu kurumları vb.) GVK md. 94 uyarınca brüt kira bedeli üzerinden %20 oranında stopaj yapar. Bu durumda beyan yükümlülüğü, brüt tutarın beyan sınırını aşıp aşmadığına göre belirlenir.

Tabloyu okurken şu noktalara dikkat edin:

• Stopajlı işyeri kira gelirinde beyan sınırının aşılıp aşılmadığı hesaplanırken; stopajlı brüt kira ile birlikte, varsa konut kira gelirinin istisnayı aşan kısmı ve beyana tabi diğer gelirler de dikkate alınır.
• Stopaj yapılmayan kira gelirlerinde (örneğin kiracının basit usul mükellefi olması) belirtilen tutar bir istisna değil, beyan sınırıdır. Sınır aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir.
• Kiralanan yerin bir kısmı dahi işyeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı stopaja tabi olur.
• Beyanname verildiğinde, yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Kira gelirinin vergiye tabi kısmı (safi irat) iki yöntemden biriyle bulunur. Seçim, kiraya verilen taşınmazların tümü için yapılır; bir kısmı için götürü, diğer kısmı için gerçek gider seçilemez.

Götürü gider yöntemi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlerine karşılık olmak üzere hasılatlarının %15’ini indirebilir. Konut istisnasından yararlananlarda bu oran, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Belge saklama yükü yoktur. Ancak iki önemli kısıt vardır:

• Götürü gideri seçen, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
• Hakları (örneğin intifa hakkı) kiraya verenler götürü gider yöntemini kullanamaz; işyeri kira geliriyle birlikte hak kiralayanlar gerçek gider yöntemini seçmek zorundadır.

Gerçek gider yöntemi

GVK md. 74’te sayılan giderler belgelendirilerek düşülür. Başlıcaları:

1. Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Kiraya verilen mala ilişkin idare ve sigorta giderleri,
3. Konutlar hariç olmak üzere, kiraya verilen mal için kullanılan borçların faizleri (7566 sayılı Kanunla yapılan düzenleme uyarınca),
4. Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için, iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i (2021’den önce edinilen konutlar için uygulanmaz),
5. Emlak vergisi gibi vergi, resim ve harçlar,
6. Amortisman, onarım, bakım ve idame giderleri,
7. Kendi konutunu kiraya verip kirada oturanların ödediği kira bedeli.

Gerçek gider yönteminde konut istisnasından yararlanılıyorsa, giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez. İndirilebilecek gider şu formülle bulunur:

İndirilebilir gider = Toplam gider × (Toplam hasılat − İstisna) / Toplam hasılat

Gerçek gider belgelerinin, ilgili yılı izleyen yıldan başlayarak 5 yıl saklanması gerekir.

Örnek hesaplama (2026 gelirleri)

Başka geliri olmayan bir mükellefin 2026 yılında konutundan 300.000 TL kira aldığını ve götürü gider yöntemini seçtiğini varsayalım:

1. Hasılat: 300.000 TL
2. İstisna: 58.000 TL → Kalan: 242.000 TL
3. Götürü gider (%15): 242.000 × %15 = 36.300 TL
4. Vergiye tabi gelir: 242.000 − 36.300 = 205.700 TL
5. Hesaplanan vergi (2026 tarifesi): 190.000 TL için 28.500 TL + kalan 15.700 TL × %20 = 3.140 TL → 31.640 TL

Bu vergi 2027 yılının Mart ayında beyan edilir ve iki taksitte ödenir. Hesaplamaya beyanname üzerinden alınan damga vergisi eklenir. Örnek, yalnızca yöntemi göstermek içindir; kişisel durumunuza göre sonuç değişebilir.

Özet: Konut kirası istisnanın altındaysa beyan yok; işyeri kirası stopajlıysa ve beyan sınırı aşılmıyorsa beyan yok. Diğer tüm durumlarda Mart ayında beyanname verilmesi gerekir.

Beyan ve ödeme takvimi

GİB rehberine göre 2025 yılı kira gelirleri için beyan dönemi 1–31 Mart 2026’dır. Hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir:

• 1. taksit: Beyanname damga vergisiyle birlikte 31 Mart,
• 2. taksit: 31 Temmuz.

Beyanname; Dijital Vergi Dairesi üzerinden Hazır Beyan Sistemi ile, Hazır Beyan mobil uygulamasıyla ya da vergi dairesine giderek verilebilir. Hazır Beyan Sistemi, kira gelirine ilişkin bilgileri önceden doldurarak beyanı kolaylaştırır; yine de sistemdeki bilgilerin sözleşmeyle uyumlu olup olmadığını kontrol etmek mükellefin sorumluluğundadır. Güncel son tarihleri vergi takvimi sayfamızdan izleyebilirsiniz.

Süresinde ödenmeyen vergiye 6183 sayılı Kanun uyarınca gecikme zammı uygulanır. Gecikmenin maliyetini gecikme faizi hesaplama aracımızla tahmin edebilirsiniz.

Beyanname vermeden önce kira sözleşmelerinizi, banka dekontlarınızı ve varsa kiracınızın stopaj bilgilerini bir araya getirmeniz, Hazır Beyan Sistemi’ndeki önceden doldurulmuş verileri kontrol etmenizi kolaylaştırır.

Sık yapılan hatalar

1. Aile bireylerinin kira gelirlerini tek beyannamede toplamak: Her birey, kendi payına düşen kira geliri için kendi adına beyanname verir.
2. Kira bedelini banka dışı yollarla tahsil etmek: Konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekir; aksi halde VUK kapsamında özel usulsüzlük cezası gündeme gelebilir.
3. Stopajlı işyeri kirasını hiç hesaba katmamak: Stopajlı gelir, beyan sınırı hesabında ve istisna şartlarının değerlendirilmesinde dikkate alınır.
4. Götürü gideri alışkanlıkla seçmek: Kredi faizi, büyük onarım veya amortisman gibi giderleriniz varsa gerçek gider daha uygun olabilir; ancak götürüye geçtikten sonra iki yıl dönülemediğini unutmayın.
5. İstisna şartlarını kontrol etmemek: Ticari kazancı olan veya yüksek ücret geliri bulunanlar istisnadan yararlanamaz.

Profesyonel destek

Kira geliri beyanı ilk bakışta basit görünse de birden fazla taşınmaz, ortak mülkiyet, işyeri ile konutun birlikte kiraya verilmesi, ücret veya serbest meslek geliriyle birleşme gibi durumlarda hesaplama karmaşıklaşır. Yanlış yöntem seçimi ya da istisna şartlarının gözden kaçması, fazladan vergi ödenmesine veya cezalı tarhiyata yol açabilir.

İhtisas Mali Müşavirlik olarak vergi danışmanlığı kapsamında kira gelirinizin beyanını, gider yöntemi karşılaştırmasını ve ödeme planlamasını birlikte değerlendirebiliriz. Kira gelirinin yanında serbest meslek kazancı elde ediyorsanız serbest meslek muhasebesi hizmetimizi de inceleyebilir, sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.